Türk hukuk pratiğinde en yaygın yanılgılardan biri, taşınmazın malikinin kiracıyı dilediği zaman ve dilediği gerekçeyle tahliye edebileceği düşüncesidir. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira ilişkisini zayıf taraf olarak kabul edilen kiracıyı koruma üzerine inşa etmiş; kiraya verenin tahliye hakkını sıkı şekil ve süre şartlarına bağlamıştır. Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sınırlı sayıda öngörülen tahliye sebeplerinin varlığı hâlinde ve usulüne uygun bir yargılama süreci sonunda çıkarabilir.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
TBK m. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip temerrüt ihtarında bulunabilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için çoğu zaman TBK m. 352/2 devreye girmektedir.
İlgili maddeye göre kiraya verenin, kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar göndermesi ve bu ihtarların süresinde ve usulüne uygun olması gerekir. Kiracı, yazılı olarak iki haklı ihtara muhatap olmuşsa kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların haklı sayılabilmesi için kira bedelinin muaccel olması ve ödenmemiş bulunması şarttır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, ihtarların şekil veya süre yönünden sakat olması hâlinde tahliye talebinin reddedildiği sıklıkla görülmektedir. Bu durum, kira hukukunun ne denli teknik bir alan olduğunu açıkça göstermektedir.
2. Tahliye Taahhüdü
TBK m. 352/1, kiraya verene en güçlü tahliye imkânlarından birini tanımaktadır. Buna göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.
Ancak uygulamada en çok geçersizlik bu maddede ortaya çıkmaktadır. Özellikle kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütleri, Yargıtay tarafından kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09.03.2020 tarihli 2020/1175 E.- 2020/2309K. Sayılı kararında kiracının yazılı tahliye taahhüdünün ancak tahliye tarihini açık şekilde içermesi hâlinde kanunun aradığı tahliye taahhüdü niteliğini taşıyacağını belirtmiştir. Dolayısıyla kiraya verenin hukuki bilgi eksikliği nedeniyle ciddi hak kayıplarına uğramasına neden olmaktadır.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
TBK m. 350’ye kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunması hâlinde tahliye talep edebilir. Ancak ihtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olamaz. Şayet ihtiyaç gerçekse; belirli süreleri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Mahkemeler, bu tür davalarda ihtiyacın; gerçekten var olup olmadığını, süreklilik arz edip etmediğini, başka bir taşınmazla karşılanıp karşılanamayacağını titizlikle incelemektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2007/10759 E., 2007/13295 K., 04.12.2007 tarihli kararı: "Davacı yurtdışında ikamet etmekte ve yabancı biriyle evlidir. Ülkeye geldiğinde kullanmak üzere konut ihtiyacı nedeniyle açtığı davada ihtiyaç sebebi geçici olup bozmayı gerektirmiştir."
Ayrıca TBK m. 355 gereğince, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında bir başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur.
4. Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye
TBK m. 350/2, kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye yolunu düzenlemektedir. Ancak burada belirleyici unsur, yapılacak işlemlerin kiralananın kullanımını fiilen imkânsız kılmasıdır. Basit tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez. Şartların uygunluğunda; belirli süreleri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16718 E.- 2018/4453K. 25.04.2018 tarihli kararında; "İmarca tasdikli mimarı ya da avan projenin ibrazı zorunludur." Uygulamada mahkemeler bu tür davalarda çoğu zaman bilirkişi incelemesine başvurmakta; yapılacak işlerin kiracının taşınmazı kullanmasını imkânsız kılıp kılmadığını teknik olarak irdelemektedir. Bu tahliye sebebinde de TBK m. 355’teki üç yıllık kiralama yasağı aynen uygulanmaktadır.
5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın el değiştirmesi, kiracının tahliyesini kendiliğinden doğurmaz. Yeni malik, eski malikin yerine geçer ve sözleşmenin tarafı hâline gelir. Yeni malikin tahliye hakkı ise TBK m. 351 ile sınırlıdır. Buna göre yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç varsa tahliye talep edebilir. Ancak bu hak derhal kullanılamaz.
Yeni malik; Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı, Bu bildirimi izleyen altı ayın sonunda tahliye davası açmalıdır.
Yeni malik bakımından da ihtiyaç iddiası sıkı denetime tabidir. Sırf daha yüksek bedelle kiralama amacı, tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Ayrıca TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında bir başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde yeni malik, kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur.
6. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin gerekçe göstermeksizin tahliye talep edebileceği istisnai hâl, TBK m. 347 ile düzenlenmiştir. Şartların sağlanması halinde bildirim yoluyla kira sözleşmesi sona ermektedir.
Buna göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme, aynı koşullarla birer yıllık sürelerle uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak bu aşamada sözleşmeyi sona erdiremez.
Öte yandan belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih hakkına sahipken; kiraya veren, ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durum, kiraya verene tanınmış sınırlı bir tahliye imkanıdır ve zaman, bildirim ve şekil şartının gerçekleşmesi hâlinde kullanılabilir. Belirtilen şartlara uyulmadığında uyulmaması hâlinde tahliye talebi dinlenmez.
Sonuç olarak kira hukukunda tahliye, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu değil; kanunun açıkça izin verdiği istisnai hâllerle sınırlı bir imkândır. Kiraya verenin haklı olması yeterli olmayıp, doğru kanun maddesine dayanması, süreleri kaçırmaması ve usule uygun hareket etmesi zorunludur. Aksi hâlde tahliye talebi, sebep değil usul eksikliği nedeniyle reddedilmeye mahkûmdur.
