Türkiye genelinde hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda uygulanan önalım hakkının kullanımına ilişkin yeni bir karara imza attı.
Yüksek Mahkeme, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle getirilen, satışa konu payın değerinin mahkeme tarafından belirlenmesi uygulamasını Anayasa'ya aykırı buldu.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.
Karar, özellikle Aydın'da hisseli tarım arazisi, zeytinlik, incir bahçesi, arsa ve diğer taşınmazlara sahip vatandaşları da ilgilendiriyor.
Hisseli mülkiyetin bulunduğu taşınmazlarda satış işlemleri sırasında gündeme gelebilen önalım hakkı, ortaklardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
HİSSELİ TAPULARDA RAYİÇ BEDEL KURALI İPTAL EDİLDİ
Anayasa Mahkemesinin incelemesine konu olan düzenleme, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nda yapılan değişiklikle yürürlüğe girmişti.
Söz konusu düzenlemeye göre hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda, önalım hakkını kullanmak isteyen diğer hissedarın ödeyeceği tutar mahkeme tarafından belirleniyordu.
Bu hesaplamada, alıcı ve satıcının üzerinde anlaştığı satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değeri esas alınıyordu.
Ancak farklı mahkemelerden gelen itirazlar üzerine düzenlemenin Anayasa'ya uygunluğu tartışma konusu oldu.
13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi tarafından yapılan başvuruların değerlendirilmesi sonucunda Anayasa Mahkemesi, rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesini öngören kuralı iptal etti.
Yüksek Mahkeme, satış sözleşmesinde tarafların kendi iradeleriyle belirledikleri tutarın yerine başka bir bedelin esas alınmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğuna dikkat çekti.
Kararda, söz konusu uygulamanın bazı durumlarda alıcıya haksız kazanç sağlayabileceği veya maddi kayba yol açabileceği, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından da belirsizlik yaratabileceği değerlendirildi.
AYDIN'DAKİ TARLA VE ARSA SAHİPLERİNİ DE İLGİLENDİRİYOR
Kararın etkileri yalnızca konut ve arsalarla sınırlı değil. Birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan tarım arazileri de önalım hakkına ilişkin hükümler kapsamında değerlendirilebiliyor.
Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satmak istemesi halinde önalım hakkı gündeme gelebiliyor.
Aydın'ın Efeler, Nazilli, Söke, Çine, Germencik, Koçarlı ve diğer ilçelerinde hisseli tarla, zeytinlik veya bahçesi bulunan vatandaşlar da bu hukuki düzenlemenin kapsamına girebiliyor.
Örneğin dört kişinin ortak mülkiyetinde bulunan bir tarlada, hissedarlardan birinin payını ortak olmayan başka bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar, kanuni şartların oluşması halinde önalım hakkını kullanabiliyor.
Bu hak, payın üçüncü kişiye satışından sonra alıcıya karşı açılan dava yoluyla ileri sürülüyor.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ise önalım hakkının tamamen ortadan kaldırılması anlamına gelmiyor. Karar, hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor.
Dolayısıyla hisseli tapusu bulunan vatandaşların taşınmaz satışlarında hem önalım hakkına hem de ilgili mevzuattaki usul ve sürelere dikkat etmesi gerekiyor.
YENİ DÜZENLEME NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?
Anayasa Mahkemesinin kararında en dikkat çeken ayrıntılardan biri de yürürlük tarihi oldu.
Yüksek Mahkeme, iptal kararının Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.
Bu doğrultuda rayiç bedel uygulamasına ilişkin iptal hükmü 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalmaya devam edecek. Bu nedenle mahkeme kararının yayımlanmasıyla birlikte bütün önalım davalarında satış bedeline dayalı uygulamaya otomatik olarak dönülmüş olmayacak.
Öte yandan Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel kuralına bağlı diğer hükümlerle birlikte, değişikliğin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici düzenlemeyi de iptal etti.
İptal kararının yürürlüğe girmesine kadar geçecek sürede Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yeni bir yasal düzenleme yapılması mümkün bulunuyor.
Özellikle devam eden önalım davalarının nasıl etkileneceği, iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihte geçerli mevzuata ve ilgili dosyanın hukuki durumuna göre değerlendirilecek.
Hisseli taşınmaz sahiplerinin, satış hazırlığı veya devam eden bir önalım davası bulunması halinde 6 Ağustos 2027 tarihini ve yapılabilecek yeni yasal düzenlemeleri yakından takip etmesi önem taşıyor.
