21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarların kullanım alanları fiilen ve açık şekilde ayrılmamışsa, payını üçüncü kişiye satan ortak, diğer hissedarların açacağı dava sonucu satışın iptali riskiyle karşılaşabilecek.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?
Hukukta “şufa hakkı” olarak bilinen yasal ön alım hakkı, hisseli tapularda bir paydaşın hissesini dışarıdan birine satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma yetkisi tanıyor. Kaynağını Türk Medeni Kanunu’ndan alan bu düzenleme, taşınmazın bütünlüğünü ve paydaşlar arasındaki dengeyi korumayı amaçlıyor.
“Fiili Taksim Vardı” Savunmasına İnceleme
Yüksek Mahkeme’nin incelediği dosyada, ortak tapulu bir tarladaki payını satan davalı, arazinin kendi aralarında fiilen bölündüğünü ve herkesin yerinin belli olduğunu ileri sürdü. Yerel mahkeme bu savunmayı kabul ederek davayı reddetti.
Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine yeniden ele alındı. Bilirkişi raporunda;
- Tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu,
- Hissedarlar arasında fiziksel bir ayrım bulunmadığı,
- Sınırları gösteren çit, kazık ya da belirgin bir işaret olmadığı
tespit edildi.
Dürüstlük Kuralı Vurgusu
Yargıtay kararında, Medeni Kanun’un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına da dikkat çekti. Eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölmüş ve herkes belirli bir kısmı uzun süredir kullanıyorsa, o kısmın satılması halinde diğer ortağın ön alım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.
Ancak somut olayda fiili taksimin varlığı ispatlanamadığı için yerel mahkemenin kararı hatalı bulundu ve hüküm bozuldu.
Hisseli Tarla Sahiplerine Uyarı
Karar, hisseli taşınmaz sahipleri açısından önemli bir mesaj veriyor:
Eğer kullanım alanları somut biçimde ayrılmamışsa, “ben kendi yerimi sattım” savunması geçerli sayılmayabilir. Çit, tel örgü, sabit sınır işareti ya da uzun süreli ve açık kullanım gibi fiili taksimi ortaya koyan unsurlar yoksa, yapılan satış diğer hissedarın açacağı ön alım davasıyla iptal edilebilir.
Özetle; hisseli bir tarlada satış yapmadan önce fiili kullanım sınırlarının netliği büyük önem taşıyor. Aksi halde satış, mahkeme kararıyla geri dönebiliyor.
