Gayrimenkul alım satımında daha az tapu harcı ödemek amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi, işlemin tamamlanmasının ardından da mali yükümlülük doğurabiliyor. Beyanın gerçek satış tutarını yansıtmadığının tespit edilmesi durumunda eksik harç ve vergi ziyaı cezası gündeme geliyor.
Tapuda bildirilen tutarın belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin üzerinde olması ise tek başına yeterli sayılmıyor. Esas olan, gerçek satış bedelinin beyan edilmesi ve harcın hesaplandığı tutarın emlak vergisi değerinden düşük olmaması.
Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı hesaplanıyor
Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 oranında alınıyor. Böylece işlem için hesaplanan toplam harç, harca esas bedelin yüzde 4’üne ulaşıyor.
Taraflar, masrafın kim tarafından karşılanacağını kendi aralarında kararlaştırabiliyor. Ancak bu anlaşma, vergi idaresi karşısında alıcı ve satıcının ayrı ayrı mükellef olmasını değiştirmiyor.
Gelir İdaresi Başkanlığının bilgilendirmesine göre, gerçek satış tutarının altında beyan nedeniyle eksik harç ödendiği belirlenirse harç farkı, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcı ve satıcıdan tahsil ediliyor.
Örneğin 5 milyon liraya satılan bir konutun tapuda 2 milyon lira olarak gösterilmesi, aradaki 3 milyon liralık fark üzerinden ek harç hesaplanmasına yol açabiliyor. Başlangıçta daha düşük ödeme yapılması, işlemin daha sonra incelenmesini engellemiyor.
Eksik beyanı düzeltmek isteyenler için pişmanlık imkânı
Tapu harcına esas bedeli eksik bildiren kişilerin, durumu kendiliğinden ilgili vergi dairesine açıklayarak pişmanlık hükümlerinden yararlanması mümkün. Ancak yalnızca başvuru yapmak yeterli olmuyor; Vergi Usul Kanunu’nda belirtilen şartların birlikte sağlanması gerekiyor.
Başvurunun ilgili vergi incelemesi başlamadan veya olay takdir komisyonuna gönderilmeden önce yapılması, önceden yapılmış bir ihbar bulunmaması gibi koşullar önem taşıyor. Eksik beyanın bildirimden itibaren 15 gün içinde düzeltilmesi ve ödeme süresi geçmiş tutarın pişmanlık zammıyla birlikte aynı sürede ödenmesi gerekiyor.
Şartların yerine getirilmesi halinde vergi ziyaı cezası uygulanmıyor. Pişmanlık, eksik harcı ortadan kaldırmıyor; harç ve pişmanlık zammının ödenmesini gerektiriyor.
Beş yıl içinde yapılan satışlarda gelir vergisi de gündeme gelebilir
Gayrimenkul satışında tapu harcının yanında değer artışı kazancı yönünden de yükümlülük oluşabiliyor. Bedel ödenerek edinilen bir taşınmazın, edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde elde edilen kazanç belirli koşullarla gelir vergisine tabi tutulabiliyor.
Vergi değerlendirmesinde satış tutarının tamamı üzerinden doğrudan hesap yapılmıyor. Maliyet, uygulanabilecek endeksleme, giderler ve satış yılına ait istisna dikkate alınıyor.
Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen taşınmazların satışından elde edilen gelir ise değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmiyor. Bu ayrım, tapu harcı yükümlülüğünden bağımsız olarak değerlendiriliyor.
