Sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkı  

Önalım hakkı; sözleşmeden ya da kanundan doğan, hakka konu olan bir malın satılması üzerine bir diğer hak sahibinin öncelikli alım hakkını düzenleyen, yenilik doğuran bir haktır. Yasadan doğan önalım hakkı ise Türk Medeni Kanunu 732 ila 734 maddeleri arasında hüküm altına alınmıştır. Bunun yanı sıra Medeni Kanun’a atıfla 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda önalım hakkına dayalı düzenlemeler bulunmaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarım arazilerinin bütünlüğünün korunarak, verimliliğinin artması amaçlanmıştır.

            Bu makalede; iki ayrı tarım arazisinin sınırdaş olması ve herhangi birisinin satılmak istenmesi durumunda, öncelikli alacaklı komşu sınırdaş arazi sahibi olacağı hususunu açıklamaktadır Eğer satış yapmak isteyen bu duruma uygun davranmaz ve arazisini dışarıdan 3. bir kişiye satarsa, komşu sınırdaş arazi sahibi dava açarak önalım hakkını kullanabilir ve tapuda ki satış bedeli üzerinden ödeme yaparak mülkiyetin kendi üzerine geçirilmesini isteyebilir.

5403 Sayılı Kanun’un 8. Maddesi İkinci fıkra: “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” hükmü ile tarım arazilerinin satılması halinde sınırdaşlara önalım hakkı vermektedir. Maddenin ikinci fıkrası ile tarım arazisinin paylı mülkiyete ya da elbirliğiyle mülkiyete tabi olmasının farkı bulunmamaktadır. Gerekli koşullar sağlandığında sınırdaş arazi sahibi önalım hakkını kullanabilecektir.  

Bu durumda önalım hakkına sahip olabilmenin koşulları şöyledir;

-       Araziler arasında sınır komşuluğu olmalıdır

-       Sınırdaş arazilerin her ikisi de tarımsal arazi niteliğine sahip olmalıdır

-       Arazi sınır komşularının dışında üçüncü kişiye satılmalıdır

-       Satıştan itibaren 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü süreler geçmemiş olmalıdır

            Tarım arazilerinde önalım hakkı nasıl kullanılır?

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/i maddesinin son fıkrasında “Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Dolayısıyla Medeni Kanun hükümlerinden yararlanarak hakkın kullanılmasını açıklamak gerekmektedir. İlk olarak; önalım hakkının kullanılabilmesi için tarım arazisinin satış veya satışa eşdeğer bir işlemin var olması gerekmektedir. Tarım arazisinin satışı halinde, sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkını ancak dava açarak kullanabileceği Medeni Kanun 734/1’de düzenlenmiştir. Önalım hakkının dava açılmadan kullanılabilmesi mümkün değildir. Önalım hakkı sahibi, Medeni Kanun 716/1’de düzenlenen tescile zorlama davası açarak hakkını kullanabilecektir.

Tescile zorlama davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Sınırdaş arazi sahibi tescile zorlama davasında Davacı sıfatı taşıyacaktır. Davalı sıfatı ise alıcıyla birleşmektedir. Yani dava araziyi satın alan kişiye yöneltilecektir. Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle sona erecektir.  Önalım hakkı sahibine bildirim alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmalıdır.  Bildirim noter aracılığıyla yapılmadıkça 3 aylık süre işlemeyecektir. Ancak bildirim yapılmamışsa dahi 2 yıllık sürenin geçmesi halinde önalım hakkı son bulacaktır. Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup davanın her aşamasında süre itirazında bulunulabilecektir. Hâkim de süreleri resen dikkate alacaktır.

Davacı dava konusu arazinin kendisi adına tescil edilmesini isteyecektir. Davacı tescil istemi ile Medeni Kanun madde 734/2’ye göre hâkim tarafından tespit edilecek satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nakit olarak depo edecektir. Davalının, dava sürerken araziyi bir başkasına satması halinde davacıya seçimlik hakkı tanınmıştır. Dava yeni alıcıya yöneltilebileceği gibi tazminat davasına dönüştürülerek davalıya karşı sürdürülebilecektir. Önalım hakkından feragat Medeni Kanun madde 733’te düzenlenmiştir. Kanuna göre önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. 

Özetle önalım hakkından doğan davalar oldukça detaylı ve süreler bakımından önem arz eden hususlar içerdiğinden, hak kaybına uğramamak adına tapu işlemlerine yönelik süreci çok yakından takip etmek gereklidir. Saygılar..

**

Not: 

28 Ekim 2020’de kabul edilen, 04 Kasım 2020 tarihine de resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 7255 Sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanunun 20. Maddesine göre artık sınırdaş maliklerin şufa yani ön alım hakkı kaldırılmış oldu. Yazarımız bu yazıyı söz konusu tarihten önce hazırlamış fakat yayına yeni verilmiş olduğundan hukuki süreçte geçerlilik arz etmemektedir. Kamuoyuna bildirilir...